说到白石洲大家一定不会陌生
这里号称深圳最大城中村之一
是不少深漂的第一个落脚点
年
白石洲列入深圳城市更新计划
如今进展如何？
赶紧来看看
5月12日，绿景（中国）地产投资有限公司（简称“绿景中国”）发布公告称，其子公司深圳市绿景天盛实业有限公司成为深圳市南山区白石洲城市更新项目（即沙河五村城市更新单元项目）一期的实施主体。
公告显示，绿景中国附属公司深圳市绿景天盛实业有限公司已收到深圳市南山区城市更新和土地整备局发出的《关于南山区城市更新项目实施主体确认的通知》，确认项目公司为白石洲城市更新项目一期的实施主体。
绿景中国表示，集团已启动并全力做好白石洲城市更新项目开工准备，重大进展也将及时公布。
南山区白石洲绿景旧改
年研究生毕业后，我和博士毕业的男朋友一起来深圳闯荡，当时有一段时间我们居住在白石洲的世界花园米兰居，米兰居紧邻白石洲，房价相比周边便宜，环境又比城中村内部要好。
每天早上我们走出脏乱差的白石洲，男朋友去华侨城内一家基金公司上班，我去罗湖地王大厦一家外企工作。虽然我们心里装满了赶紧攒钱在华侨城买房的梦想，但还是在白石洲过的有滋有味，下班后我们会去楼下的街边店吃潮州虾粥，喝功夫茶；我们结婚照也是在白石洲的一家小店美滋滋的拍的。
年靠着积蓄和家人的赞助，我和男朋友终于在华侨城置业，尽管房子还是老旧的洋房。
年，听说白石洲要清退所有租客，绿景集团要开始进行实质性的更新工作了。
未来的白石洲会是怎么样的呢？会不会成为另一个大冲-华润城？成为另一个拆除重建下的模范生？
No.1
现状比较白石洲VS大冲
大冲和白石洲地块都临近深南大道，大冲更靠近科技园和深大，白石洲更靠近华侨城，但从稍大的区域看两者区位并无本质区别。
大冲更新范围内涉及户原村民和户非村民的房屋和利益；栋房屋、近万平米的拆除，7万常住人口的搬迁。
白石洲更新范围内涉及栋房屋的拆除、15万人常住人口的搬迁。
从拆迁房屋和常住人口来看，白石洲的现状开发强度更大。
No.2
开发强度比较白石洲VS大冲
指标
白石洲
大冲
拆除用地面积
开发建设用地面积
计容建筑面积
其中：住宅
公寓
商业
酒店
8
办公
70
配套
从指标对比来看，白石洲可开发用地更少，但规划的开发强度更高，可开发用地的容积率大冲为7.7，白石洲高达11.5。两者在住宅、商业、酒店、办公和配套商的开发量都基本相同，但是白石洲的公寓面积比大冲多出86万平米。
No.3
开发商绿景VS华润
对很多人看来，大冲的成功在于万象天地的招商和运营上，以及拥有南山外国语学校的学位。对于商业物业的成功，华润是有很强的积累的。而绿景中国是以做旧改而出名的企业，针对这么大体量的复合开发，绿景能否做出华润的更新品牌来也面临着很大的不确定性。
No.4
未来白石洲
目前白石洲可供出租间房，常住人口估计15万人。
开发后白石洲居住和公寓万平米，按人均30平米居住面积，可容纳人；办公71万，按人均20平米的办公面积，可容纳人；商业26万，地下商业10万平（不计容积率），这样的商业体量是附近益田假日的2倍，益田假日年客流量万人，平均日客流量人。
按照居住人口、办公人口和购物休闲人口的计算，开发后的白石洲人不会变少，只会更多。但的确是腾笼换鸟了，新承载的人已然不是过去那些被视为低端人口的租户了。
我们应该为这些人，为这些为深圳的发展贡献出力的人立一座无名英雄碑，在他们搬走的年。这里有他们的故事，这块土地也应该留下他们的印记。
1.看看本文所说的白石洲北是哪
白石洲是一个大概念，以白石洲地铁站为中心，北为北白石，南称为南白石，今天要说的是北白石，正是深圳原关内最大旧改航母影响片区
2.旧改带来学位改善
有人开玩笑说，未来房子的价值，决定于它所附带的学区价值，我很认同这个观点，拿西方发达国家（如美国），这句话仍然是对的。
纵观深圳学区的发展历程和趋势，能成为名校的基本有量大特点，一是新学校，二是划片越新越好、规整，三是学区较小，这样生源质量自然就好，再加上名校的管理体系，不成名校都难。
关内最大旧改航母——白石洲北已落地，为什么我去年不写，因为旧改仍不明朗，但今年已经实质性启动，疫情加速了收楼进度。白石洲北是目前深圳原关内唯一大面积拆除重建的区块，显然价值不亚于在深圳湾新填了一片海。
白石洲北完全符合上述名校形成的特点，新、学区也不大，生源质量方面，由于白石洲规划以中小户型为主，这将代表聚集的是高学历、高素质的年轻白领、IT精英家庭，而非土豪暴发户。整个旧改拆除重建片区规划新建4所9年一贯制学校（含深业世纪山谷旧改配套学校），但从规划上看，应该是会整合成2所，如下图所示。
最近有传言，会引进名校办学，而且这个学校集团化办学很成功，相信待落地之时，便是热点启动之日。
3.旧改带来生活配套的改善
白石洲在深圳应该是很有名气，很多刚来深圳的应届毕业生、底层服务从业者都有居住白石洲的经历，总面积只有7.4平方公里，居住总人口12万余人，人口密度极大。而随着城市更新的推进，片区内环境会大幅改善，如沙河对岸已落成的大冲旧改，白石洲与华侨城片区、大沙河生态公园无缝对接（大沙河与大学城、深圳湾滨海公园连通，居住于此，想不健身都很难），居住环境会超越大冲片。
从地图上看，白石洲背靠塘朗山，南面深圳湾，风水涵养极佳，又地处深圳最中心、核心地段，可以说是深圳最佳风水宝地，没有之一；从轨道交通布局上，已建成2条地铁线（1号线、2号线），新规划2条地铁（29号线，20号线），4条地铁加持；高速方面，北往南平快速、南光高速、梅观高速、广深高速、广深沿江高速等，通过沙河西快速路（即将改造完成），均只有1个红绿灯即可快速转换；南面新规划的深圳湾超级总部基地（规划无一寸居住用地），白石洲拆除重建后将成为其配套的后花园。
4.受益片区二手房源少，物业好的电梯房更是稀缺
进白石洲是非洲，出白石洲是欧洲，一直是大家调侃的点，紧临白石洲的南面、东面、北面分别为红树湾、华侨城豪宅区，因此配套已经基本定型，此次受益白石洲拆除重建的仅为一小片，而这一片受白石洲农民村长期糟蹋，房价只有临近已落成的大冲旧改片区的一半不到，不说你也知道潜力了吧。
再来看看这一小片的住宅面积，仅44.53万平方米（占片区重建后住宅面积的22%），而白石洲拆除重建的住宅面积为万平米（万平米的公寓在学位资源配套上不占优势，因此暂不计算在内），白石洲深业世纪山谷旧改住宅面积为15.66万平方米。
小区名称
建筑面积/万平方米
物业管理公司
电梯或楼梯
湾畔花园
17.52
深圳中海物业管理公司
电梯
侨城豪苑一期
6.75
深圳中海物业管理公司
电梯
侨苑公寓
2.29
深圳市中民物业管理公司
电梯
祥祺花园
9.41
深圳市中民物业管理公司
楼梯
深圳湾花园
1.75
深圳市世纪开元物业公司
楼梯
侨州花园
2.50
深圳市祥祺物业公司
楼梯
中信花园
1.96
深圳市世纪开元物业公司
楼梯
沙河观景阁（原雅商会馆改造）
1.03
深圳市振粤物业公司
电梯
明珠花园
1.32
深圳市世纪开元物业公司
楼梯
合计
44.53
*数据摘自贝壳房网
5.深圳的大环境
未来十年虽然不看好地产像过去一样长期的普涨，因为改革开放到现在，以前房子真的是太缺了，随着总体产能饱和甚至过剩，房子普涨基本不可能了，但由于资源（如教育、交通、区位、居居品质、城市核心地段等）配套的原因，差异化上涨却仍值得期待和投资的。
我一直说中国人有两大特点，一是当官，二是当地主，五千年的文化积淀，不说还能持续五千年，五百年应该是改变不了。
深圳是全国唯一土地财政依赖很低的城市，真心希望能继续保持下去，只要GDP不靠交易房子而来，深圳楼市就会稳如磐石，因为深圳不是深圳人的深圳，而是全国人民的深圳。
白石洲城市更新项目
白石洲城市城市更新项目位于南山区沙河街道，沙河东路以东，深南大道以北，香山西街以南，含新塘村、上白石村、下白石村、塘头村及周边区域。项目定位为以居住商务功能为主导的城市综合体。
▲旧改位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。
▲区域位置图。
项目计容建筑面积万平方米，共分四期实施，其中一期拆除用地面积逾10万平方米，开发建设用地面积超61万平方米。
白石洲旧改有重大调整
由原规划分三期调整为四期，原一期拆分为两期
今年1月份，南山区城市更新和土地整备局公示白石洲城市更新项目规划修改草案，备受市民
