黄煜轩“我把市中心住了几十年的老房子卖了，结果还买不起马路对面小区的一个车位！”说起最近的卖房置换经历，刚刚搬进钱江新城新居的蒋先生觉得非常沮丧。随着杭州城市的扩张，钱江两岸、未来科技城、下沙等城市新中心的崛起。不少的杭州市民都和蒋先生一样卖掉了市中心的老房子，搬迁至城市新区的新房居住。虽然地段好，但建设年代久远，面积较为狭小，小区又缺乏物业管理，停车矛盾还尤为尖锐，“老破小”似乎正逐渐被市场边缘化……马路北侧一套房换不来南侧一个车位居民说还不如拆除新建“武林贰号”蒋先生的老房子位于市中心的文晖路北侧的大塘新村，紧邻大运河，周边商业繁华，离西湖文化广场地铁站不远。小区建于年，大多是4—6层的多层建筑，居民多为上了年纪的老人。经过外立面整治，小区建筑给人的感觉还是挺新的。在蒋先生的带领下，我们走进了小区西侧的一幢6层居民楼，他的老房子就位于其中的二层，是原单位的房改房。走进单元门，虽然是白天，由于空间较为狭小且楼梯两侧还堆了不少杂物，光线非常昏暗。走上二楼，是一个长长的走廊，一共五户人家沿走廊排开，中间三户，两端各一户。蒋先生的老房子位于走廊的中部，39平方米，非常紧凑的一室一厅户型。他以每平方米元左右的价格，将房子卖给了一位在附近工作的外地青年，总价八十余万元。“房子太小，临着马路，而且确实太老了，卖不出价钱。”蒋先生无奈地摇摇头，接着说：“听说马路对面小区的一个车位都要靠百万，比我们这一套房子还值钱，你说伤不伤心嘛。”80年代一个长廊里的老旧建筑图/黄煜轩透过阳台的窗户，我们就可以直接看到蒋先生所说的那个小区，就是杭州著名的豪宅——武林壹号。这里曾经是杭州汽车发动机厂，后被绿城、滨江房产联合拿下，打造成杭州市中心著名的豪宅项目。蒋先生提到的比一套房还贵的车位，据我们了解，这个情况确实存在。在武林壹号最后两幢房源的销售中，负二楼地下车位的售价为每个90万元，负一楼地下车位的售价为每个万，高于蒋先生出售的房屋总价。小区楼下纳凉唠嗑的老人们图/黄煜轩楼下的小花园里，一位正在闲聊的大伯听见我们在说房子的事，也凑上来打趣说：“现在噶许多的地方都在拆迁，我们家是顶楼，漏水厉害，不如给我们拆迁造个‘武林贰号’，反正老房子也卖不出钞票。”白菜价买市中心“老破小”？小心，这可能是“烂白菜”！衡量一套住宅的价值，其中两个很重要的因素就是土地价值和房屋价值。一般情况下，相同地段的住宅，因为交通、配套都属于同一片区，其土地价值相差基本不大，此时决定房价高低的一大因素就是土地上住宅本身的价值。房龄越新的房子，其设计、质量和各种内部配套设施相对更满足于现代社会的居住需求和审美，拥有更高的房屋价值。在此形势下，房龄达到几十年的“老破小”，线路老化、立面陈旧、布局不合理，甚至出现漏水、堵塞、鼠患、裂缝乃至坍塌隐患，苦不堪言，房屋价值竞争力就显得弱了。新房VS老破小图/黄煜轩由于老破小所在的市中心土地供应量极为稀缺，一有地块挂牌往往引得各家房企争抢，有时甚至会出现一块地的楼面价高于周边老小区住宅售价的现象，也就是我们所谓的"面粉比面包贵“。此时，市中心身处高位的土地价格便成为了“老破小”涨价的重要支撑。除了土地价值和房屋价值，还有一些重要因素，也同样会决定房屋的价格，那就是包括学区、医院等各种市政设施的规划与建设的附加价值。如果能有相关附加价值的利好，“老破小”可能还会拥有一定的上涨空间。比如一位刚买了朝晖一区二手房，正在中介公司签购房协议的市民就说，“我们就是喜欢住在市中心，离西湖也不远，医院等配套都很方便，才买的朝晖。如果只是这么一套破旧的老房子我也未必要。”迅猛发展的杭州城市建设杭州的城市建设已渐入一个成熟稳定期，市中心的学区、医院等市政项目分布基本稳定。除了寄希望于拆迁、市政设施新建等城市有机更新项目的实施，一个本不是名校学区的“老破小”，想在一夜之间被划入名校学区，这一梦想实现的希望非常渺茫。所以，在房价居高不下的今天，你本以为用“白菜价”买了一套市中心的“老破小”，是捡了一个大便宜，而事实上，它有可能是一颗“烂白菜”。土地价值支撑下的“老破小”会渐成“投资毒地”吗？土地上的房屋价值随着年份的增加逐渐减弱，各种附加价值也在城市建设中趋于稳定，土地价值似乎成为了支撑“老破小”价格的重要力量。但需要注意的是，土地价值也并非一成不变。近些年，国内外一些城市出现的中心迁移和逆城市化现象，对市中心的土地价值都是非常大的打击。比如杭州的姐妹城市成都，据成都向上提供的数据，目前成都市中心的锦江和青羊两区的一手房成交均价大约为元/平方米，而位于城市南部作为成都城市新区的高新版块新房成交均价已达到约元/平方米，直接超过了成都原来的市中心。成都南部的城市新中心图/黄煜轩随着成都产业南移以及城市新区良好的自然环境，越来越多的成都人都舍弃了传统市中心，向南迁移。一个新的城市中心已在成都城南天府新区兴起，并且得到了市民的认可。在国外的一些城市，郊区别墅贵，中心公寓便宜的现象同样存在。中心的迁移和逆城市化所带来的市中心土地价值下降，或将成为市中心“老破小”价值提升的最大障碍。那么，杭州市中心的“老破小”是否也会遇上这个障碍，从而失去支撑，沦为缺乏增长动力的“投资毒地”呢？这还得从杭州的城市发展形态和市中心的位置说起。改革开放前杭州，城区非常狭小，基本局限于西湖、运河、贴沙河之间的老城墙范围内，市中心在离西湖不远的官巷口。改革开放之后，杭州城区开始逐渐突破老城墙范围向外扩展，当时位于城市北部的武林广场开始兴起，成为了杭州新的城市中心，一直持续至今。连接武林广场和官巷口地区的延安路则成为了杭州的商业第一街。如今的官巷口，似乎早已失去了那个年代曾经"市中心”的地位，而作为后来居上的市中心——武林广场地价则是节节攀升，诞生了多个豪宅项目。查询这两个地段周边最新的二手房均价，官巷口周边小区的均价大多都突破了每平方米4万元，也有部分房源价格在每平方米6万元以上，而武林广场周边也存在着一些每平方米4万元以下的房源。我们将视线拉大一点看，可以清晰地看到今天的杭州，跨江大都市格局已基本形成，钱江新城、钱江世纪城、运河广场、滨江、未来科技城等多个城市核心的崛起使得杭州由单核心城市变成了一个多核心的组团型大都市。图/杭州市规划局根据最新批复的杭州市城市总体规划，传统的市中心武林广场延安路一线和新兴的钱江两岸被一同定位为杭州的城市主核心，在发展战略上进一步巩固了传统市中心的首位度。更何况，在杭州市中心还有一个法宝——西湖。都说杭州人是一群离不开西湖的人，这些年来，杭州的房价总体梯度也是以西湖为高点，向周边降低。居住在西湖边，可是多少人的梦想。杭州正在越来越大，城市中心也越来越多，可是在我们心中，或许只有西湖和湖畔的那条街、那些楼才是这座城市永远的魂。或许，能看到西湖的地方，也一直会是让人魂牵梦萦的黄金地，不在于价格高低，只在于始终依旧的那一片静静的湖。编辑：浅眠
