粤语有言：执输行头，惨过败家。放到楼市也是金句。卖房速度落后于别人，比败家还要惨。我见过不少房子，卖了5年都卖不掉。更有甚者，7年仍在手。这些房子不在增城南沙，就在广州市区！不是什么散盘、老破小或者复式，而是人气小区的电梯房！都说房价涨跌具有周期性，通常2-3年为一个周期。在市区，辗转5年都没把房子卖掉，意味着什么？意味着你一次次无力地看着自己与牛市擦肩而过，原地转圈圈……为什么会有房子挂牌超过5年都卖不出，它们最容易出现在哪？我见过一套市区挂牌时间最长的“钉子户”，在天河豪景花园。不用万能就买入的天河电梯三房，竟然挂牌了7年都卖不出。可能有朋友一看到「天河」立马戏谑：“哎呀天河业主心高气傲嘛，肯定卖得贵没人买呗。”这里情报哥可要为天河西北部的业主们「申申冤」了。哪怕在楼市红红火火的-年，这一片的房价也是绿油油。豪景花园，就在天河西北部的沙河板块，近几年成交均价浮动于3.5-3.9万/平，堪称「天河房价最大的洼地」。除了遍地3字头，豪景花园还有俄罗斯方块一样的户型。倒是这套年挂牌、7年都卖不出的房子，算是里头长得比较“正常”的。70.22平三房一厅，户型还算方正，在5/19楼，挂牌价3.77万/平。卖不掉，难道是业主价格太贵？由于没找到同样面积户型的价格，我拿其他面积的三房做参考——难题开始有了些眉目。同样证未满5，豪景花园年成交的一套平大三房，单价3.78万。用了多天成交。另一套98平三房，3.3万/平成交，买家也没怎么砍价，成交周期还是长达天。这样看下来，不是业主卖贵了，而是三房真的不合豪景买家们的口味。豪景花园80、90平的三房基本都要一年以上才能脱手，甚至多天。同样面积做成两房，反而卖得快。所以呀，你可能觉得70平三房性价比很高，可市场的反馈未必跟你想的一致。很多时候，小区的定位决定了买家群体的构成。情报哥还发现，市区挂牌超过5年卖不出的房子，更容易出现在刚需盘，而不是高价盘。海珠「老牌富人区」滨江东，二手均价基本都7万+，挂牌时间久的房源当中，没有超过4年的。光大花园跟翠城花园，房价在海珠西部都属于中高水平了，挂牌时间久的房源也是2-3年左右。相反，同样在海珠西，像晓港湾这种均价不到4万/平的热门刚需盘，就会出现挂牌5年没卖出的二手房。业主这套平三房，电梯高层，挂牌价3.68万/平，放在小区来说不算贵。晓港湾有的三房户型成交价都去到4万+了。可这套为什么这么难卖？问题主要还是出在市区刚需盘跟大户型之间的「供求错位」。晓港湾的三房成交占比一直不高，挂牌少，成交也少。两房才是买家们的首选。在这种情况下，用「稀缺」来形容大户型就不太贴切了。无独有偶，荔湾刚需大盘珠岛花园，平以上的二手房也很少成交。于是这套挂牌价3.7万/平的平四房，卖了4年都没卖掉。荔湾另一个热门刚需盘荔港南湾，也有房子挂牌5年没卖出。只是情况有点不同。要知道，想在荔港南湾卖掉房子，难度系数其实并不高。这个盘户型选择多，又是老城区少有的带名校学位的高层住宅（除了部分组团楼距比较密之外），在刚需界很有市场。基本上超过天成交都算是极限，一些爽快的业主，几天就能成交。而这套75平三房，等了差不多5年了，依旧没卖出。偏偏上个月才有相近户型成交。从价格来看，那套房子的买家砍价不算狠，只降了10万就成了。为什么别人75天就能搞定，这套卖了5年都卖不掉？显然，这回是真遇到了心比天高的业主。这套76平三房，挂牌价5.4万/平，比上一套成交价足足高了1万/平。目前这套房是业主在住，挂了5年没卖掉，估计也是心态过硬。谁卖东西会舍得降价？不降价，很正常。只不过，很多人当初一分钱都不想降，最后不得不降更多。踏错了周期，可能要割更多的肉。上周，有位刚卖掉海珠房子的朋友跟我说，他今年2月份放盘时，有位买家挺有意向，但是砍价20万。朋友当即摆手加摇头，买家也不肯让步，两边就此作罢。后来遇到4月那波疫情，没什么人来看房。过完夏天，朋友开始有点急了，来看房的人看完就走，连一个找他讲价的都没有。更悲催的是，他发现下半年之后，小区里头跟他一个户型的房子又多了几套在卖。他不得不找中介调挂牌价，自降10万。最后成功卖掉时，房子总共降了32万。如果这个卖房故事发生在年，也许会是另一个结局——朋友很感谢那个砍价太多导致房子没卖成的家伙，因为广州楼市普涨潮随之而来，不少卖家都在那时候尝到了甜头。年越往后，房价涨得越多。这套房子说不定能涨40万卖掉。可现在都年底了。楼市在过去两年到达了上涨周期的顶峰，之后开始往下走，进入新周期。而那些挂牌四五年都没卖掉的房子，相当于一次次看着自己与牛市擦肩而过……谁知道下一个普涨周期，要等到什么时候呢。
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