安得广厦千万间？
广州房地产市场分析报告（一）：总论与区域分析
一、写在前面
开这个号，是想捕捉自己对数据的一些灵感和想法，题材可能很广，方法可能很多，结论可能很开放，创作频率也可能很自由。让我们告别印象流，一切用数据说话。
二、“这一夜，我听到城市中产梦碎的声音”--从限购说起
近期热度最大、讨论最广泛的话题无疑是各大城市新实施或继续加码的商品房限购政策了，一时间哀鸿遍野，有人说“北京的房价正在透支着外来年轻人的创造力和生活品质”、有人说“这一夜，我听到了城市中产梦碎的声音”。具体的政策这里不做解读，但看到很多人说“限购是为了打击炒房，却让改善需求者中枪”，这其实是对政策的误读，不明白这一点就很难理解这个市场的运行规则，因此在开篇时，需要首先对其做个说明。
假设你手持30w现金，在单价2w时出手买房，到单价4w时换房：
首付三成，30w可贷款70w，共计w，买单价2w的房50平米；
几年内房价涨到4w一平，50平的住房价值w，此时产生换房需求，卖房，还清贷款，到手w；
首付三成，w可贷款w，买单价4w的房平。
很显然，通过“本金-贷款-卖房-再贷款”的模式，只要还贷能力足够，原有的30万本金在两次杠杆加成后可以轻松地购置到价值万的住房。就算月供稍微吃紧，在第(3)步不把杠杆加满即可，例如贷款万换80平的房，1.3w的月供对于北上广深等城市的家庭并不算困难。
这类换房需求看起来人畜无害，实际上却是泡沫产生的巨大推手，因为它拉高了上车门槛。对于有房在手的小中产，房价的上涨不过是多换几平还是少换几平的关系，但对于尚未买房的刚需一族，购置一套平米住房需准备的首付从60万提高到万，对很多家庭来说这是一个令人绝望的数字。当换房链底端的房主发现他们的房子无人可以接手时，整个换房链的崩塌也就无可避免了。房价从“能不能给得起首付”到“能不能付得起月供”的拐点，恐怕也就是泡沫破灭的临界点。根据年的统计数字，广州居民房贷的杠杆率已经达到77%，虽然远小于深圳的%（相当于可以让每个深圳市民破产1.4次），但已经高于北京和上海。
政府当然不会希望这样的事情发生，因此一次次地出台限购政策以期打击这一类“换房需求”，下表展示了广州3.17限购令前后购房成本的变化：
很明显，新政前后受影响最大的正是置换需求。对于首套刚需来说，30%的首付并没有变化；对于不差钱的土豪，70%的二套首付也没有变化；但对于有置换需求的小中产，不论你是先卖后买，还是还清贷款，购房成本都大幅上涨。置换需求一旦被抑制，调控的目的也就达到了（理论上如此，但中国的楼市实在有太多非理性因素）。
明白了这一套规则，我们才能更好地理解二手房市场。我打算写一个系列的数据分析报告，从卖方市场、成交市场、出租市场等三个市场分析区域、学位、地铁等多个因素对房价及房租的影响，希望自己能够坚持着把这个系列做完。今天的第一部分，先从卖方市场的区域分析起步。
三、“不谋全局者，不足谋一域”——广州二手房市场总体分析
从某真实房源的中介网站爬取到数据后（感谢把网站做得对爬虫这么友好！），我们首先从全局的角度看看在年3月这个时间点广州二手房市场的情况。
近半年来，广州二手房市场总体呈上升的趋势。成交量自16年11月以来已连续4个月保持增长，17年3月成交套，环比上月增长69.8%，较半年前（16年9月）增长88.2%，几乎翻倍。在房价方面，年3月，广州二手房放售均价为元，较2月增长11.1%，较1月增长12.7%，卖家对楼市继续看涨。
下图是年3月广州各行政区的二手房价格。
很明显，天河已成一骑绝尘之势，4.5w的放售均价冠绝全市，并逐渐拉开了同越秀、海珠、荔湾等中心城区的差距。而黄埔、萝岗（已并入黄埔）等东部行政区的价格也已渐渐追上荔湾。增城在周边四区中优势明显，“”限购令的红利甚至使得其部分楼盘一夜之间暴涨60%，“”新政限制非广州户籍居民只能购买一套住房也许对它的疯涨势头是一个遏制，但效果如何还需时间观察。
各行政区住房的价格分布如下：
可见，天河不仅上限高——最高放售单价15w/平米来自天河；下限也高——下四分位房价2.9w超过了除越秀海珠外其他行政区上四分位房价（即2.9w的单价在天河只能买到25%的二手房，但在越秀和海珠以外的其他行政区可以买到至少75%的二手房）；但分布较散，不同板块间房价差异很大。荔湾则有着中心城区中最为稳定的价格分布，前25%的楼盘和后25%的楼盘间差异不到9k，最接近“共同富裕”。
四、家在何方？不同档次预算的购房参考
为了给大家一个直观的参考，这里以购买平米的住房为例，列出了不同预算下、不同购房情况在中心四区（越秀、天河、海珠、荔湾）能够买到的住房档次。
其中，百分比表示该首付款能够买到的住房在该行政区的位置，例如“天河-w-31.6%”表示“在天河区用w首付款可以买全区31.6%的同面积住房”，而%则表示可以购买全区任一套同面积住房。大家只要对照一下自己的情况，就能大致估算出所能买到的二手房在各区的排名。
从表中可以清楚地看到限购政策对改善需求的影响。例如，同样手握w的首付款，“处女贷”可以在越秀区购买62.6%的平米住房，但在新政下，即使还清了贷款，也只能购买17%的，两者间差距达到了45.6%！这就是说，换房一族如果不卖房，就会失去近一半二手房的购买资格！需求降下来了，房价上涨的一大因素就被削弱了，疯狂上涨的势头便有望得到遏制。
如果大略地统计一下直线距离，在中心四区，当你将住房的档次从后25%提升到前25%，你离这个城市的心脏就更靠近2.6km，这是从车陂到棠下再到天河公园的距离，是从石榴岗到赤岗再到广州塔的距离，也是从火车站到流花湖再到公园前的距离。中心还是郊区？makeyourchoice.
五、“高考志愿填报指南”——二手房板块分析
这本书相信大家都不陌生，高考的时候，它向我们介绍了各大高校的特点，分析了不同学校、不同专业往年的录取分数，是填报志愿的绝佳参考（也诞生了喝三勒浆必复读的传说……）。
其实选房就好比选大学，选区域和板块就像选城市和学校，选小区和住房就像选专业，周边环境、楼层、户型、朝向等指标就像“学校在国内排名第几？”、“学校的某某专业水平如何？”、“毕业后能做什么？好找工作吗？”等令人纠结的问题。除去指哪考哪的学霸（指哪买哪的土豪）外，大家都得有所取舍。有的人为了圆一个名校梦，选择了名校的普通专业（优质小区的不太理想的楼层、户型或朝向）；有人更看重专业实力，优先考虑学校的拳头专业（环境、户型、朝向等必须令人满意），而对学校本身并没有太高的要求（在板块和小区选择上有所妥协）。没人可以说哪种选择是对的，只是在不同的人心中考量的权重不同而已。
妥协是一门艺术，在成为土豪无望的情况下，能否在选择的过程中正确地坚持与适时地放弃，将直接关系到买房后是否能拥有很高的幸福感。下文将从价格、流动性和资产增速3个方面对广州二手房市场各大板块进行分析和打分，最后综合对比筛选出优质的二手房板块。
价格
我们先从价格的角度考察各板块。首先计算出广州在售房源的平均房价（2.57万元），再聚合算出所有板块房价与平均价格的差值（只取区域内放售数量40的板块，买二沙岛别墅的土豪请飘过），制作各板块价格与全市平均价格对比图：
以“西关-金沙洲”为分界线，所有板块被分为高于全市平均价的溢价板块和低于全市平均价的折价板块，图中蓝色代表溢价，橙色代表折价，长度越长代表溢价（折价）越多。
在前10的溢价板块中，天河区占据7块（珠江新城中、珠江新城西、珠江新城东、天河北、华景新城、天河公园、员村），越秀区2块（东山口、淘金），海珠区1块（滨江东）；
而在前10的折价板块中，白云区占据6块（广园路、黄石路、机场路、罗冲围、同德围、新市），番禺区3块（大石、钟村、市桥），荔湾区1块（鹤洞），两者在行政区划上可谓泾渭分明：
以这20个板块为例，做出价格分布图：
可见，即使是在寸土寸金的溢价板块，也依然有价格相对亲民的小区，只要有一双善于发现的眼睛，且放宽对楼龄、朝向等的要求，未必不可以圆一个“名校梦”。
例如：价格中位数为4.8w的华景新城，仍可找到2字头的小区，虽然楼龄老旧，周边也较嘈杂，但配套完善、出行方便、离规划中11号线的地铁口也不远，还带有学位，对于预算有限、居住条件要求不高，但追求地段、交通、学位和生活便利性的购房者来说，不失为一个值得考虑的选择。
2.流动性
对于投资者而言，资产的流动性是最重要的考量指标之一。一个板块内房屋的流动性大，说明该板块受预防白癜风的方法有哪些女性白癜风怎么治疗
