深圳城市更新条例二十一问
（一）深圳城市更新条例实施，旧改的春天来了？今年3月，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，很多人说，我住的老房子旧改有戏了，旧住宅区城市更新的春天来了。
如果你也这样片面的认为——那就对了，因为它破解了拆迁难，但是也不是绝对。
因为，城市更新条例规定，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，也就是说，优先棚改，由政府组织实施。棚改不搞了，才轮到要不要城市更新。
当然，这毕竟是国内首部城市更新的地方立法，不是市政府，而是市人大制定的特殊，哦，是特区法律，也差不太多，毕竟它可以改改全国人大制定的法律。
接下来，我们聊聊咱们深圳的这部重要的旧改法律。
（二）经过哪七步，才能住进回迁新房？有人看到美女对他笑一下，就在想，我们生的孩子叫什么呢？
同样，有人看到小区在征求旧改意愿，就在想过一阵子搬到回迁新房，我该买什么家具呢？
那也太快了吧。要知道，一个城市更新项目真正到回迁，可并不容易，至少七个步骤。
制定更新计划、编制更新规划、确认实施主体、拆除注销，这四步是城市更新项目特有的步骤。
土地变成空地，就可以做剩下三步：土地出让、开发建设、回迁安置。
前面四步最难，如果完成了相当于打败了情敌，赢得了芳心，后三步就相当于名媒正娶，结婚生子，一切也就顺理成章，走走流程罢了。
你们的更新项目到了哪一步了呢？
(三)哪两种情形，不申报计划也可以城市更新？你肯定很奇怪，更新改造不是首先要申报更新单元计划吗？更新项目不是实行计划管理吗？不申报单元计划能更新改造吗？
不能，不过仅限拆除重建类的城市更新。
因为城市更新除了拆除重建，还有一种叫综合整治，可以有例外。
也就是有两种情形不用申报更新计划：
一是加建公共设施，比如加电梯、连廊、楼梯、配电房等。但是加建面积不能超过15%。
二是仅对建筑物外立面进行改造。可能这些都是小修小补，不会改变城市规划和法定图则，不申报计划也什么没影响。
(四）城市更新计划由谁来申报？你可能说，城市更新项目当然是由开发商来申报计划。
非也，准确的说，有时是有时不是。
首先，单一的物业权利人可以自行申报。
如果你是一栋厂房的业主，你就可以自行申报，甚至可以凭借其他楼栋的业主的授权委托去申报，当然你也可以委托开发商去申报。
第二，如果你建的厂房是村里的地，就只能由村股份公司或他们委托的开发商去申报。
第三，如果你这个项目是由政府组织实施，就由政府相关部门申报。
第四，如果你买的深圳旧住宅区的物业，那么就不能委托开发商申报，因为旧住宅区是由街道办去申报。
所以，业主、开发商、股份公司、政府部门、街道，都有可能是申报主体，你千万不要弄错了。
（五）申报更新单元计划的三个核心条件是什么？你们小区想申报城市更新，至少要满足以下三个核心条件。
哪三个条件？
简单点说，就是人、地、房，这听起来，怎么有点像相亲，丈母娘既要看人，又要看地，还要看房。
人就是权利人的更新意愿度如何；地，就是地块中合法用地的比例够不够；房，就是房屋年限是否足够长。
那具体的意愿、比例、年限要求，我们下面再分享。
（六）更新意愿达成什么比例才能申报计划？要不要把你们片区的房子拆了重建，在向更新部门申报城市更新单元计划之前，先要进行意愿征集工作，需要达到多少比例才能申报呢？
主要分四种情况：
第一，建筑区分所有权的，也就是有多个业主的，双3/4，面积和人数都要占3/4以上。
第二，旧住宅区的，双95，面积和人数都要占95%以上。并且还附加了一个期限，这个期限是1万年，哦没那么长，是12个月内必须要达到双95，否则3年内不准再申报。
第三，多个地块联合申报的，80%，除了每一地块都要符合前面的双3/4或双95，面积还要占总面积的80%，也就是4/5。
第四，城中村的，或者按前面标准，或者股东大会表决同意。当然，有的村股东大会可能只要2/3同意就可以了。
这几个数字你记住了吗？
（七）建多少年的房子才能申报城市更新？深圳申报城市更新的三个核心条件是什么？
除了更新意愿和比例外，还有一个条件——年限。
不是人的年限，是房子的年限。
为何拆除重建?因为年久失修，房老珠黄。
要多老才行？两个数字：20、15。
旧住宅区，要20年以上。
旧工业区和旧商业区，可以年轻一点，不少于15年就行。
如果因规划统筹和社区公共利益需要，哪怕是未满15年的“未成年”房屋也可以网开一面，纳入拆除重建范围，让旧貌换新颜，前提是在旧工业区、旧商业区。
（八）申报城市更新计划要过哪几关？申报城市更新单元计划，你想通过政府审批，要经过哪几关？
不需要过五关斩六将，我把它概括为“两审两公一备案”5个步骤。
两审，是先经过区更新局审查，再经过区政府审批。
一备案，是报市更新局备案。
两公是什么？不是两个老公，是两审之后接着两公，区更新局审查后，有个公示环节，区政府审批后，有个公告环节。
所以概括为“两审两公一备案”。当然，如果是重点城市更新单元，两审的级别就从区一级提到市一级，市局审查，市府审批。
这些环节你记住了吗？
（九）如何变更更新计划申报主体？城市更新计划申报主体看着不顺眼，不合意，能变更一下？
能！但是要做两件事：重征意愿、备案核实。
重征意愿顾名思义，重新征求更新意愿。
备案核实，也不复杂。就是将变更情况报区更新局备案，对意愿达成进行核实，相当于重走长征路。
想想这么麻烦，就不变更得了，与原来的申报主体将就着过吧。
(十)城市更新如何形成单一权利主体？城市更新单元规划经批准后，如果想实施城市更新拆除重建，必须形成单一权利主体，相当于这个更新单元里，只能有一个权利人。
如何形成单一权利主体呢？
三种途径。
1、签搬迁补偿协议，这种最常见。
2、房地产作价入股，也就是成为项目公司股东，这个开发商一般不干。
3、房地产收购，相当于把房子直接买下来。
当然还有一个例外。
如果是城中村的更新项目，村股份公司还可以与其它开发商合作实施，也可以自己实施。所以城中村的更新项目，严格来说，有可能是单一权利主体，也可能是合作实施主体。
（十一）有没有资格和开发商签回迁协议，谁来核实？是不是农民房的产权人，谁说了算？
深圳很多城中村的农民房没有办房产证，那谁是这些历史违建的真正权利人，他有没有资格和开发商签回迁协议，谁来核实？
当然是区更新局。但区更新局看谁的意见？
三个机构：区规划土地监察机构、街道办和村股份公司，也就是这三个机构说房子是谁的，区更新局就核实确认是谁的，谁就有权和开发商签订搬迁补偿协议。
所以，这些农民房的权利人是谁，开发商到底该把房子回迁给谁，还得首先看村股份公司他老人家的意见。
（十二）签了回迁协议，还能卖房吗？签了回迁协议，还能卖房吗？
你可能说，只是签了回迁协议，又没办过户，我想卖房就可以卖房，哪怕房产证交给开发商了，补办一个不就行了？
然而，《深圳经济特区城市更新条例》实施后就不行了，因为回迁协议，也就是搬迁补偿协议签订后，和二手房买卖一样，可以办理预告登记。
这预告登记，就相当于订婚，你就不能随便再“嫁人”了。
不一样的是，订婚没登记，预告登记则是有登记，小业主再想将已经签了搬迁补偿协议的房子过户，或者抵押给别人，都办不了，除非开发商同意。
所以在以后，聪明的开发商都会在签订搬迁协议后，马上去办预告登记，把这套房子给牢牢锁住。
（十三）小区要拆迁，房子是不是不能转让了？有人说，我们小区要拆迁，房子是不是就不能买卖，哪怕卖了也过不了户？
非也。
如果你的房子已经和开发商签了搬迁协议，而且办了预告登记，当然卖不了了。
但是如果没有和开发商签协议，而且有房产证，你是可以直接卖房并办理过户。
不过有一个例外，如果小区%签约，实施主体确认，那就过不了户了，因为这时候区更新局就可以通知不动产登记中心，小区全部物业的产权全部冻结，什么过户抵押、变更手续，统统不准办。你了解了吗？
（十四）旧住宅区更新如何选开发商？选开发商就像找对象，不是你想选就能选，时间上不能早，步骤不能省。
首先，时间上，要等待区政府在更新单元规划批准之后，才能选开发商，否则就是“早恋”了。
其次，步骤上要分三步走：
1、政府定方案。区政府组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案。
2、双95同意。这个方案要经专有部分面积和业主人数都要超过百分之九十五的比例通过。
3、有开发资质。选择的开发商至少有一个基本门槛即具有开发资质，哪怕是暂定资质。
从这点看，旧住宅区选择开发商，更像“公开招亲”，要过政府关、业主关，还要自身硬，才有可能“对上眼”。
（十五）城市更新最低拆赔标准是多少？如果选择产权置换，小业主能获得多少赔偿，深圳经济特区更新条例确定了最低的补偿标准——套内面积不少于1：1，如果按照建筑面积，大约是1：1.2左右。
那有城中村的业主就不高兴了，为什么我的房子只按照1：1，甚至1：0.9的比例回迁给我？
注意的是，这里的最低标准仅指商品住宅也就是红本住宅。而其它违建房，绿本房等等的拆赔比例，由开发商和小业主参照房屋征收规定协商确定。
所以，红本和绿本或者没本，可以有不同的标准，毕竟购买成本也是高低不等。
（十六）回迁新房面积有误差怎么办？城市更新中，回迁的新房面积有误差怎么办？要多退少补吗？
不是。
我们知道购买商品房会约定一个3%的正常误差，误差内的面积，多交钱了开发商要退，少交钱购房者要补。
而回迁房则不同。
面积少了怎么办？它压根面积就不让少。
面积多了呢？咱回迁业主全部家底就这套房了也没钱补啊——那就不用补。
只要超出面积误差在3%以内，都不用补。
如果你是业主，你可以回迁平米，只希望开发商手一抖，给你的回迁房多建个三五平米。那么其中三平米相当于白送，也值好几十万啊。
（十七）更新项目哪三类房屋可以强制征收？很多人知道，深圳经济特区城市更新条例创设了一项解决“钉子户”拆迁难问题的尚方宝剑——强制征收。
但是，你知道吗，不是所有的房屋都可以强制征收。
哪些可以强制征收呢？
只限三类房屋：1、旧住宅区物业，2、城中村合法住宅，3、城中村住宅类历史违建。
其中都有一个核心词——住宅。
但也不表示绝对是住宅，比如旧住宅区的没签约的房屋，即使不是住宅用途，也可以强征。而城中村则仅限住宅类房屋可以强征。
另外，旧住宅区和城中村的95%比例不同。
旧住宅区强征前提是达到双95，面积和人数都达到95%，而城中村只要单95，即人数达到95%就可以了。你也赶紧看看，你们家的房子“有资格”被强制征收吗？
（十八）“钉子户”的房屋被行政征收经过哪几步你想知道，一个“钉子户”的房屋是如何被强制征收的吗？其中要经过哪些程序？
简单点说，经过三步曲：调解、征收、执行。
以旧住宅区的房子为例，只要达到单95，也就是95%的业主，或者占面积95%的业主都签约了，假如你还不肯签，只是假如，那就陷入搬迁困境，可以进入第一环节：行政调解，区政府帮你调解。
如果调解不成，而且小区签约率达成双95，区政府就可以强制征收，作出征收决定，进入第二环节。
当然，你也可以提起行政复议或诉讼，进入司法程序。如果你不复议也不诉讼，并且不履行征收义务，那就进入第三个环节——区政府申请法院强制执行。
到时你这套房子被政府征收，就由相关部门取代你，直接和开发商签搬迁补偿协议，你同意不同意都没关系了。你觉得这种做法好吗？
(十九)更新项目什么时候可以拆除房屋？先拆除房屋还是先注销房产证？根据深圳经济特区城市更新条例，不要签一户拆一户，而是全部签约，确认了实施主体之后才有可能拆除房屋。
不过拆除也有个程序，有三步：先监管，再拆除，后注销。
也就是区城市更新部门与实施主体先签订项目实施监管协议，再拆除房屋，最后才注销不动产权属证书。
这也好理解，对房子先物理消失，再权利消灭，相当于先“火化”再注销户口。当然，真正拆除前，还是要先到住建部门办个施工备案。
（二十）旧更新项目遇“钉子户”，也能强制征收吗？以前立项的更新项目房屋也可以强制征收吗？
可以。
你可能觉得奇怪，不是说“法不溯及既往”，不能拿本朝的剑，斩前朝的官？法律仅仅适用于将来吗？新法不管旧事吗？
但是也有例外。
因为《深圳经济特区城市更新条例》虽然今年3月才实施，但其中也规定，在条例实施之前已经立项的旧住宅区和城中村拆除重建类更新项目，也可以按照“新法”的规定，适用行政征收，也就是说老项目也可以用新办法，也可能拿“本朝的剑”，“斩前朝”的所谓“钉子户”。
或许，那些十年“签不动”的旧改项目，说不定老树发新芽，出现一线生机哦！
（二十一）回迁房办证要交税吗？回迁房如果办房产证要交税吗？
基本不用。
如果你买一手商品房，办证时要缴纳的最大的一笔税费就是购房款1%-3%不等的契税，如果回迁房办证怎么缴税呢？
恭喜你，这笔契税，国家依法免征。
但是，只是回迁面积内的予以免征，如果你要增购十平八平面积，增购部分的契税还是要交的。
当然，这也好理解，你能赠购商品房，国家就不担心你交不起契税了。
（注：本文部分图文引用自深圳住建局PPT）
深圳旧改项目汇总
一
一、南山区
01大新北城市更新旧改回迁房指标信息:面积：提前预约价格：变动很大，
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