广州的宇宙中心，天河房价高已是共识。
刚刚过去的8月，二手市场更是成交了一套嘉裕公馆均价20万元/㎡，总价超万元的大平层。
可就在这样10万+遍地的地方，依然存在2.3万元/㎡的大型小区，甚至低于全市二手均价。（广州9月二手挂牌均价元/㎡）
相信不少人已经猜到，这个小区就是花生寮社区。
图源：贝壳找房
能在天河卖出如此低价，自然也是有原因的。花生寮社区，就是我们常说的“老破小”，更因为这样成为领导留言板上的常客，隔一段时间就会有业主咨询改造事宜。
一边是地板价，一边是脏乱差，你会选择上车这个小区吗？
图源：人民网留言板
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按经验来说，能大幅低于区域房价的小区，一般都属于该区域的“边角料”，处于较为偏僻的位置。
但花生寮社区不同，其距离广州东站仅约米，距离体育中心站也只有2公里的距离。
周边有林和西CBD、东方宝泰、天河体育中心、YCC天宜等标志性地标，位置上并不差。
图源：中信广场中天购物城
这样的地段+这样的价格，受到很多天河白领的青睐，不止生活便利，也能节省不少通勤时间。
下面来说说缺点。现场可以看到，花生寮社区如普通城中村一般，随处可见“脏乱差”的现象。
生活在这里的业主，自然深有体会，在留言板总结出花生寮的“五宗罪”：
1、建筑密度与容积率高，楼与楼之间间隔小，采光、通风条件差，越往深处越昏暗。街道上的阳光也被越拓越宽的阳台所阻挡，且行走时头顶上方经常滴水。
2、楼宇老旧、楼道拥挤、电线杂乱，埋下了不少安全隐患，抗自然灾害能力弱。
3、脏乱差问题严重，高层楼往下扔垃圾的情况屡屡发生，阳台雨棚上堆满垃圾，常年无人清理。
4、隔音效果差，生活噪声、建筑施工噪声，声声入耳，影响休息和睡眠。
5、厨房油烟、香烟没有足够的空间排出，易扩散进其他居民房间，造成室内空气污染。
以上问题，与城更君在花生寮社区各种小巷中“穿梭“时看到的，基本一致。
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这样的“城中村”，的确具备改造的必要因素。按照官方的最新答复，花生寮属于沙东村旧改范围，目前正在完善相关基础数据调查成果，同步推进前期策划研究等工作。这样看来，改造基本稳了，业主的诉求也得到回应。
不过，官方答复还有另一段：
根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔〕63号）等文件规定，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力，确保住房租赁市场供需平稳。
下一步，我局将根据国家、省、市相关政策文件规定，结合花生寮地区广大居民意愿，充分论证该区域更新改造的必要性、可行性以及实施路径，积极稳妥有序推进实施城市更新行动。
图源：人民网留言板
这样的神转折，就为花生寮的改造增加了很多不确定性。
毕竟，在现在的城市更新大环境，主张微改造，优先改造已经拆除的旧村，改造更为谨慎。一个新项目想要启动改造，难度不小，战线也会拉得很长。
另一方面，花生寮的改造还面临一大难题。
虽说外形像是城中村，但花生寮实则仍是旧城改造项目，业主手握的是国有房产证。据悉，花生寮社区共有超过栋住宅，合计房屋超过户，大多建于上世纪80、90年代。
从二手平台上也可看出，花生寮社区房源的交易属性为商品房，并非集体土地。
众所周知，旧城改造因拆补标准的差异，征拆难度也较大。
图源：贝壳找房3暂不论改造难度，沙东村改造项目曾被官方多次提及。
事实上，沙东村所在的沙河片区，最早在年传出改造消息。去年4月，《天河区白云山南麓（沙河）片区城市设计及控制性详细规划》获得全票通过，意味着酝酿已久的沙河片区更新改造终于要迎来启动。
根据规划，沙河片区改造范围为1.47平方公里，将分为南北两个组团，分别是“南部演艺文化组团”和“北部文创商贸组团”。
南部组团围绕各大文艺院团，发挥文艺院团的聚集效应，组建互融共赢的“剧院联盟”，打造广州百老汇。
北部组团着重产业升级，推动传统服装批发产业数字化转型，打造面向新基建的物联网与智慧城市示范区。两个组团的功能，也正好符合天河“十四五”规划中，现代服务经济发展轴与中部科技创新带的核心要求。
目前，花生寮社区的放盘量并不大，这或与业主的博拆迁的心理预期有关，放盘价格大多仍是2字头。
若首次置业，你会选择这样高性价比上车天河的方式吗？
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文章来源:乐居买房
