原创：刘晓博最近两天，对于“三四五线”城市的楼市来说，坏消息很多！8月21日，在年中期业绩推介会上，万科首席运营官、执行副总裁张旭说了这样一段话：万科坚持快速销售，积极回款。拿地的时候，我们是根据收了多少钱回来，才去拿地，所以没有固定的拿地计划。我们拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。很多媒体都报道了这段话，甚至做上了标题。很显然，万科不看好三四五线城市的楼市，至少未来一段时间看空，并准备做空。同样在8月21日，同样是“年中期业绩推介会”上，建业地产董事局主席胡葆森高调感谢了“前任”——凯德集团长达13年的“信用背书”。这段感谢词的后背，也隐藏着一个“抛弃三四五线楼市”的故事。凯德集团是新加坡最大的房企，建业地产是河南省最大的房企。年，建业地产在香港上市的时候，凯德集团开始成为它的第二大股东，至今年7月长达13年。今年7月1日，凯德集团把持有的建业集团24.09%的股权，全部卖给了第一大股东胡葆森，套现超过28亿港元。凯德集团离开建业地产的理由是：建业地产主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内。凯德在中国聚焦的重点是所谓的“5大城市群”：“北京—天津”、“上海—杭州—苏州—宁波”、“广州—深圳”、“成都—重庆—西安”和武汉城市群。说白了，凯德集团要把在中国的投资，集中在核心城市、核心都市圈。普通的三四五线城市，凯德正在远离。建业地产半年报也显示：公司的房地产在建项目为个，全部位于河南省内；所拥有土地储备建筑面积约万平方米亦全部位于河南，分布于18个地级市和77个县级市。建业的战略是今年年底要把河南的多个县及县以上城市做到全覆盖。也就是说，无论是中国最大的房企（万科），还是新加坡最大的房企（凯德），它们在中国的策略呈现了高度一致性，那就是远离三四五线城市。这已经不仅仅是“看空”，而是在“做空”了。相比之下，凯德集团战略调整要早一些，万科“开悟”的晚一些。因为在年1月，万科曾用84亿元从凯德集团手里，接盘过20个中小型购物中心。其中大部分在“三四五线城市”，比如安阳、德阳、茂名、宜宾、泉州、益阳、潍坊、扬州、漳州、湛江、肇庆、淄博等。我查了一下万科年上半年的报告，发现当期销售的楼盘里，来自“三四五线城市”的还有一些：比如上图中的莆田、晋江、石狮、常熟、芜湖、镇江、唐山、鞍山、玉溪、抚顺、南充等。其中相当一批小城市，也不再核心都市圈内。截至年6月，万科新增项目里，三四线城市也没有完全杜绝，比如下图中的唐山和临沂。那么到底应该怎样看待万科、凯德“做空三四线城市楼市”？三四五线楼市真的没有什么希望了吗？我的看法是：一、凡是笼统地看淡、看好“三四五线城市”楼市的观点，都是莽撞的，要么不太懂、要么在骗人。原因很简单，三四五线城市太多了，几乎涵盖了所有的地级市、大多数的县级市，而这些城市情况千差万别。我之前在文章里把“三四五线城市”至少分为以下四类：1、处于核心都市圈，本身有显著人口增长，经济发展也不错的三四五线城市。比如廊坊、嘉兴、惠州、昆山等。2、不处于核心都市圈，但在全国交通体系里位置比较特殊，有显著人口增量、较大人口基数的城市，比如徐州。3、不处于核心都市，也没有特殊的交通地位，但有较大人口基数（万以上，甚至突破万）。虽然整个城市人口流失（主要是农村流失），但市区人口在增长。比如临沂、周口、潍坊等。4、远离核心都市圈、没有特殊交通地位、人口基数不算大、整体人口流失、市区人口增长缓慢甚至流失的三四五线城市，这类比较悲催，主要在中西部、东北地区。如果头脑里有上述分类，再看万科上半年有销售额的城市名单，你会发现其中的三四五线城市，绝大多数属于上述前三类。只有个别的，鞍山抚顺之类的，应该归入第四类。万科一定是在第四类城市“吃了亏”，准备远离这类城市。至于晋江、石狮看起来很小，但却是福建省GDP第一大城市泉州属下的县级市，也是全国百强县排名比较靠前的。镇江、南通、常州、温州、唐山、烟台这些城市，也要么在核心都市圈，要么人口基数大、有显著人口增量。二、目前房地产的核心概念是“城市群+都市圈”，仍然用“一二三四五线”划分城市，是过时的。官方文件在反复强调新型城镇化，其核心是“城市群+都市圈”，国家也在鼓励开发商做“城市圈运营商”，这是一个更大的概念。很多在核心都市圈内的中小城市，存在较大的发展机遇。比如河北廊坊“北三县”片区的燕郊镇，顶多算个“五线城市”，从长远看机遇可能堪比一些二线城市。同样的，浙江嘉兴旗下的嘉善县，惠州南部的大亚湾，中山东部的翠亨新区，东莞临深的一些镇，都将迎来大机遇，值得开发商深耕也值得投资者
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