南山，深圳最传奇之地，GDP连续6年广东第一全国第三。
这里有如日中天的深圳湾，有代表深圳未来的前海，有充满人文沉淀的华侨城等等，这些都变成了深圳最骄傲的符号。
房价也随之水涨船高，早就长成了普通人可望而不可即的样子。
然而，南山还有一个与众不同的地方，明明有大把规划支撑，靠近繁华但是享受清净。
但现在这里的新房，却是整个南山的最低单价，究竟是为什么呢？
到底是价格洼地还是刚需天堂
它就是南山最大的街道办——西丽。
一直被视为南山房价洼地的西丽，近年来在人们不知不觉中，已如一匹黑马冲向前头。
最直观的例子就是西丽的宝能城。
年一期首开均价6.5万/平，年5月开盘均价约8.5万/㎡，最新成交价已经迈向15万/㎡的大关。
这活生生体现西丽涨幅超％的典型案例啊！
其中，西丽的两大热点板块，一个是留仙洞，一个是大学城。
上个周末我就去看了留仙洞的一个待入市新盘，这个地方的楼盘，真的很怪。
沿着沙河公园一路步行到大街，酒足饭饱后闲逛，该说不说西丽的绿化郁郁葱葱到让人心情很好，路口边上有很多建筑工地正在开工。
附近就是吹风入市已久的丹华公馆最近开放的展厅，留仙洞总部基地附近，据说首付百万就能上车南山小户型，还带深中学区。
这不得去看看？
打上车出发，沿着石鼓路看着路边密密麻麻的写字楼和排长队的核酸检测队伍。
即使周末留仙洞总部基地周围的人流量还是非常大。
毕竟是深圳六大总部基地之一，目前已形成生命科学，航天科工，机器人等产业的战略性新兴产业总部基地。
现在已经基本开发完毕，像大疆，传音控股，天珑移动等众多独角兽企业均已入住。
整个总部基地建成后将会进驻多家高新企业，年产值将会超过亿，将会有60万人以上的高净值人群在这里办公。
大量的人流流入必将会带来大量的居住需求，整个片区的价值也会带来质的飞跃。
随着车拐进打石一路，先是看到了中兴人才公寓，后面丹华公馆的楼盘面貌也逐渐印入眼帘。
目测整体楼栋已建造过大半，距离46层的层高规划建造只需要一段时间。
在项目周围溜达了一圈，走进了最近刚刚开展的丹华公馆展示中心。
进门就先放一段3分多钟的片区及楼盘展示介绍片，上次看到这种介绍配置的还是在不那么好卖的罗湖的益田御龙天地。
整体来看，丹华公馆位于南山区留仙洞片区，处于西丽留仙洞总部基地的核心地段，西丽生态公园的东侧，与去年开盘仅售19套的玖裕茗院紧挨着，东侧为深中南山创新学校。
项目周边有两条地铁，5号线的留仙洞站和正在建设中的13号线石鼓站，直线距离米，实际步行大概15分钟左右。
以及万众瞩目的西丽高铁站，也在项目一公里的位置。
并且，西丽高铁站不仅是替代深圳北站的大，更是一举成为国内最大的高铁、城际与城市轨道交通换乘站，同时也将是世界上最繁忙的综合交通枢纽之一。
有些人可能会说，不就是高铁站吗，人流大，但人留不住呀。
这你就是天真了，这次还真的留得住。
这次的西丽高铁站，和深圳北站的并不完全一样。
这将要打造“地铁连接、地下商业、城市界面、公共空间、上盖开发”的立体复合空间，实现站城一体、换乘便捷。
未来，西丽高铁新城片区规划居住工作人口约8.5万人至10万人，地区的开发总量在万平方米左右。
换句话说，这不是只一个高铁站负责运送旅客，更是要发展产业聚集基地的。
什么人流量，都比不上一个实打实的产业聚集基地更管用。
随着留仙洞总部基地和西丽高铁站这些年的规划逐步落地，片区的发展潜力叠加南山背景整体的发展实力，还有最近的深中南山创新学校加持，简直是在叠buff的存在。
只要价格到位，貌似又是一个会引发疯抢的楼盘。
听着销售的讲述，仿佛看到了下一个暴涨片区就在我面前摆着。
然而，事实真的是这样吗？
很多时间买房不能只看第一面的感觉，很多的陷阱都是第一眼看不出来的，背后还需要大量的背调才能清楚了解土地和楼盘的性质。
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从外部条件来看，丹华公馆的地段价值毋庸置疑。
然而，回归到项目本身，销售说参考隔壁玖裕茗院的均价8.5万/㎡。
那么丹华公馆到底值得买()吗。
整体参观完展示中心之后，给我的感觉就是，一流的地段，但产品这不太行。
根据资料显示，丹华公馆共有套房源，一共8栋楼，户型面积只有两种，58平和平。
其中6栋楼是58平的单间套、剩下2栋是平的套间套。
乖乖，一个小区有多户。
车位个，那肯定是不够用的了，不早点下班抢车位就等着蹲路边吧。
说是大社区设计吧，倒不如说是这个尴尬的是宿舍设计，4梯12户。
销售把户型图给我的时候，拿在手上一时间竟然不知道这该怎么看。
实在是有点太密了，估计以后点外卖的时候，送外卖的小哥都绕晕了。
其实这个户型奇怪，也只能怪当初拿地的时候的土地性质，不是正经住宅，也不是公寓，而是R3宿舍性质。
说白了，房产证上写的不是住宅，而是宿舍。
通俗而言，R3居住用地主要就是建宿舍为主，小面积单位。
所以这下你可以理解这个户型设计了吗，现在看看是不是真的很像宿舍，没有厨房设计。
除了户型分布像宿舍，还有层高，也相当像宿舍，只适合放上下铺。
3.9米的层高，既做不了双层的loft结构，太矮，但单层又感觉有点浪费。
可以说对开发商设计样板间造成了非常大的困扰，可能也是他们到现在样板间还没有公布的原因。
目前从政策层面上来看，是没有针对R3类用地专门的销售规范，但同类型的楼盘中，我想起了之前我们专门写过的福田深物业金领，以及丹华公馆隔壁的玖裕茗院。
虽然是宿舍，但是受到住宅类“限购、限贷、限售”政策的限制，也需要缴纳住宅类税费，后期二手房交易按住宅类房产纳税。
但是对公司，却又不限购，想买多少买多少，真的很怪。
占用了住宅的名额，但买的不是住宅，这搁谁心理谁痛快呢。
同时还有大家关心的上一街之隔深中南山创新学校，到底有没有影响呢？
首先，我们可以根据查询结果看到，学区范围内商品住宅很少，目前仅石鼓花园是R2住宅，基本都是R3宿舍和公寓，比如中兴人才公寓和万科云城。
在南山区R3宿舍可积分入学，积分分数分别是：住宅宿舍公寓。
而根据销售的口径，丹华公馆是会比公寓的积分20分高的，但比商品住宅40分低，因此在积分上，不会存在较大劣势。
根据去年深中南山创新学校秋学季的
