红周刊丨熊颖
“大学城”建设、发展至今已经过去20多个春秋。而伴随“大学城”建设与时俱进的不光有周边配套，还有被挖掘出巨大商业价值的地产项目。
继20世纪90年代高校合并、高校扩招等一系列动作，大学城如雨后春笋般在全国范围内遍地开花。年8月，廊坊东方大学城率先拉开序幕；同一年时间，上海松江大学城启动建设；年，广州大学城开始建设。
不过，《红周刊》盘点各“大学城”周边地产项目发现，被赋予巨大想象力的大学城地产项目在实际的落地过程中，有人欢喜有人愁。各大学城在选址位置、高校师资等方面各有不同。受此影响，发展至今，各大学城生态的成熟程度也各有不同，而正是这一关键要素，直接影响着其比邻大学城项目的去化速度和受欢迎程度。
房企押宝“大学城”概念
哪一类大学城更受青睐？
据不完全统计，当前全国多所公办本科院校中有所在同城建立了余个新校区，全国已建成或在建的大学城数量超过个。
大学城的集聚效应也吸引来众多地产商的看好。以广州大学城为例，广州本土房企较早发现了广州大学城的商业价值。年，广州市国土和房屋管理局先后推出9宗广州大学城地块，均被越秀地产收入囊中，越秀地产也由此成为广州大学城板块名副其实的“大地主”。
那么，对开发商来说，什么样的大学城算得上是一个好的投资标的？
合硕机构首席分析师郭毅向《红周刊》表示，开发商拿地，核心会考虑的两大指标，一是价格；二是去化流速。而落到大学城本身来看的话，核心是看大学城能给周边的地产项目带来多大的增量购房需求。在大学城内，学生并不具备住宅这类大宗商品的消费能力，购房主力之一包括了各大学的教职员工，因此，大学城整体规模的大小、教职员工数量的多少，一定程度上决定了大学城能够带来多大的周边辐射需求。
但大学城内教职员工的数量总归有一个上线，购房主力还需要新的增量用户。因此，能否以大学城作为一个原点，去构建产业形态，形成一个较好的人才链条、产业链条，最终形成产业闭环，为周边带来更好的发展状态，才是大学城的核心竞争力。
郭毅指出，对开发商来说，其实并不是说它要投资的是大学城本身，而是投资的围绕大学城所衍生出来的一系列未来产业落地的可能性。如果大学城具备一定人才、资源以及资金的吸附力，并最终形成学-研-产-用全链条，完成从象牙塔到产业园区的蜕变，吸引更多的产业人群，那么就有可能带来更丰富和源源不断的购房需求。这样的话，以大学城为核心的产业园区才能够对房地产市场形成直接的拉动作用，才会是一个好的投资标的。
相反，如果大学城仅仅只是起到教书育人的作用，对周边市场没有太多的价值拉动，那么它则可能不太具备投资价值。
“大学城”拉动周边房价上涨
项目去化快慢还受成熟度影响
据《红周刊》观察，大学城一般地处城市郊区位置居多。而伴随大学向欠发达地区的加速迁入，最直接的影响就是，城市周边土地的利用方式由此发生变化，比如，农用地转商服、住宅等城市建设用地等。而伴随土地性质的变化，土地价值也会随之水涨船高。
《大学新建校区能带动房地产价格上涨吗？》一文指出，研究发现，新建校区整体提升了周边5公里范围内的商服和住宅土地的交易价格；除此之外，新建校区数量越多，地价相对上涨越多，相较于单个新建校区，大学城或高教园区的集聚效应和资本化效应更强；而新建校区距离市中心越近，土地的资本化效应越强。
多位房地产业内人士也向《红周刊》证实了“大学城”对周边房价的带动作用。易居研究院研究总监严跃进向《红周刊》指出，上海松江大学城的房价，确实会要比周边地区更高一点，因为高校相关的周边配套更好，尤其是结合地铁上盖物业，其市场表现会明显强劲。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向《红周刊》表示，广州大学城板块在商品房市场中属于比较活跃的一个板块。
广州大学城于年1月正式启动。年，大学城一期进驻了中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广州大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东药科大学、广东工业大学、广州美术学院、星海音乐学院等十所高校；之后，暨南大学、华南理工大学国际校区、广州医科大学等高校又陆续进驻大学城二期。
李宇嘉分析表示，广州大学城板块的活跃，一方面源于大学城内的众多高校资源；另一方面，还在于其较为优越的地理位置，不同于较多大学城地处偏远，广州大学城距离广州核心区域较近，乘坐地铁3号线到珠江新城约20分钟，所以它一直都是受刚需和新市民比较欢迎的一个板块。再加之广州大学城也是一个科创板块。
据了解，广州大学城内汇聚多家知名科创企业，比如，华润电力、中建不二幕墙、韩国LS集团、北京先进数通、河南省交通规划设计研究院、广州艾媒数聚信息咨询股份有限公司等多家世界强等。
李宇嘉还指出，可以明显看出，广州大学城的成熟度较高，其产业、就业、人口、城镇化协同发展得比较好。
而较高的成熟度，也让广州大学城板块的去化速度能够跑赢其所属广州市番禺区内的较多板块。根据此前克而瑞广佛区域发布的广州各区和各板块去化周期报告，截至年6月末，广州大学城板块新房库存套数为套，去化周期为13.9个月，这一去化速度远超同在番禺区内市桥南板块的45.2个月、祈福板块的30.8个月、市桥板块的23.3个月以及化龙板块的20.9个月。
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